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Attention aux pièges quand vous allez revendre un EHPAD

Revendre un EHPAD c’est céder une résidence avec services avec les spécificités qui lui sont propres et non un bien immobilier classique. Par exemple, la vente se fait sur un ensemble de lots, ce que nous allons détailler ci-après. Il est donc nécessaire de débusquer les pièges avant tout projet de revente d’un tel actif.

Vendre un EHPAD, vendre un ensemble de lots

L’EHPAD n’est pas seulement qu’un bien immobilier meublé. C’est avant tout une résidence avec services à gestion déléguée, c’est-à-dire que le loueur investisseur confie l’ensemble du pilotage de la mise en location à un professionnel spécialisé. En cas de revente d’un EHPAD, le nouvel investisseur non seulement reprend l’ensemble de l’immobilier et des mobiliers, mais il collabore également avec le même exploitant en charge de sa gestion. Il signe un bail commercial ou bail 3 6 9 qui reprend les mêmes conditions sur le montant des loyers à verser, la durée du bail, la prise en main des charges (réparations, entretiens, travaux de rénovation).

Autre élément faisant partie du lot : le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP. Le nouvel acheteur profite des mêmes conditions fiscales (régime réel d’imposition, régime micro BIC, dispositif Censi-Bouvard). S’il possède déjà d’autres résidences avec services ou d’autres biens loués meublés et si le montant des recettes locatives annuelles dépasse un certain seuil, il devient un loueur professionnel.

L’estimation de la valeur du bien

Par conséquent, l’estimation de la valeur de l’EHPAD peut s’avérer plus ou moins complexe, dans la mesure où il ne s’agit pas d’évaluer uniquement ce que rapporte la pierre, mais l’ensemble de tous ces paramètres sus indiqués. Il faut aussi anticiper la fluctuation des loyers sur le long terme, par rapport au potentiel de l’EHPAD : ancienneté, services proposés et qualités de la prestation, emplacement et possibilité d’urbanisation dans les prochaines années. Sachant que les meilleurs EHPAD se situent généralement dans des quartiers agréables à vivre, non loin des commodités et des établissements hospitaliers.

La qualité de l’exploitant est aussi un élément crucial dans la détermination de la valeur de l’EHPAD. Il en est de même pour celle du bail commercial signé. Par conséquent, faire appel à son expert-comptable est vivement recommandé dans l’estimation de la valeur de l’actif avant tout projet de revente. Les pièges d’un prix trop élevé ou décoté seront ainsi évités ce qui optimisera les conditions de la revente.

Les EHPAD de seconde main toujours bien vendus

Le marché secondaire des EHPAD se porte toujours bien en raison des plus que ces actifs d’occasion rapportent. Les EHPAD connaissent une relative liquidité tant que la qualité de l’exploitant ainsi que celle du bail commercial ne sont pas remises en cause. Ceux-ci doivent aussi répondre aux exigences règlementaires et détenir l’agrément des autorités. C’est un point-clé que les futurs acheteurs vérifient en premier avant de décider de l’achat du bien. Cet agrément est la convention tripartite, obligatoire pour toutes les résidences seniors médicalisées. Si la réglementation n’est pas respectée (normes, tarifs, qualité des prestations), cet agrément peut être retiré, ce qui va bloquer la revente puisque c’est la qualité du produit qui est en jeu.

Les autres points à surveiller avant la revente de l’EHPAD : la rentabilité de l’activité. Il vaut mieux faire appel à son expert-comptable ou à un conseiller en gestion de patrimoine afin d’analyser à l’avance les risques d’une éventuelle baisse de la rentabilité. L’anticipation permet une prise de décision à temps. Par ailleurs, l’expert-comptable ou le CGP proposera les meilleures stratégies de revente, en définissant par exemple le moment propice pour réaliser la cession sur un marché secondaire favorable aussi bien pour le vendeur que pour le nouvel acheteur.

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